中国楼市来势汹汹，待售商品房从7.99亿平米变为7.48亿平米，要有所准备了

为啥说来势汹汹？咱们看一组数据，9月末，全国新建商品房待售面积是7.48亿平方米，同比下降了1.5%，这也是连续第七个月下降，今年2月最高的时候是在7.99亿平方米。 等于七个月净减了5100万平方米。 再看另一个数据： 其中，三年以下的新建库存5.42亿平方米，同比大降5.0%。 单从这两组数据你就会发现：好房子销的最快，库存架上剩下的，全是放了些年头、户型过时的老货。 这就像你晚上去买菜，剩下那些蔫不拉几的青菜水果，价格还挂着，但是就是没人伸手去拿。 二手房的情况也差不多，四个一线城市9月末挂牌41.18万套，比4月末少了1.35万套； 但你去那些中介门店看看，就会发现，很多业务员从早到晚都闲在那里没事干，来个顾客就变成了整个店的VIP，而且这种画面不是单个城市，很多地区都类似。 业务员那么闲，但挂牌又降了那么多，房子去哪了？销售了一部分，业主撤掉转出租一部分，剩下价格稳住的一批。 那么多人把挂牌撤下来，是不是楼市的底已经来了？其实你去看历史，每一轮底部信号都是惊人的相似：库存先见顶，再回落。 2008年那一次是这样，2016年那一次也是这样。但总体来说，价格底比库存底要晚半年到一年半。 今年2月库存见顶，那么算下来，现在就是这个传导窗口期的中间位置。 不过，有些机构已经提前预估了情况，比如高盛说，沪深核心区优质住房2025到2028年累计有约15%的回升空间。 中信证券更直接：2027年春节前后，全国房价大范围止跌回升。 但从今年前九个月的网签情况来看，这一次主角已经不一样了，前九个月，二手房网签同比增长10.7%；新房销售同比下降13.2%。 历史第一次：二手房成了主角，剧本已经不一样了。 也就是说，以后要判断市场冷暖，先看二手房。一线城市的二手房已经连续三个月正增长，北上广深都出现了环比上涨，成交一上来，价格再跟上，这个是迟早的事，只是说这种领先指标已经从新房转到了二手房身上。 再看看供给端那边，这几年的数字掉的前所未有的快。 新开工面积从202一年高峰的19.89亿平方米，已经跌到了今年预计不足4.5亿平方米，算下来五年累计跌幅超过77%，到了2013年以来的最低位。 不仅如此，预售门槛也在提高，现房销售步伐越来越快了。宅地成交从2011年高峰，到今年，缩水66%。 也就是说，这个蓄水池子里的水已经越来越慢了，但是出水口却在加快，水位越来越快的在往下走。 水位低了，需求一旦上来，水就变得紧俏了，这不就是迟早的事吗？ 再加上今年的政策也很给力啊，首付降到了历史最低只要15%，贷款利率也只有3%左右，对比很多之前在高峰期买房利率达到6%的，相当于降了一半。 还有今年10月明确的对首套商品房贷直接贴息，契税优惠，全国大中小城市都在收存量房做保障房，还有地方上三胎家庭买房补贴，以旧换新…… 不过，销售端开始变味儿了，以前开发商是买房送车位，送物业费，各种给力的优惠，最近有好几个城市已经出现收回优惠、收窄折扣的情况，还有不少城市去化周期也在加速下降。 比如深圳南山区，去化周期已经降到了2.6个月。啥意思？ 说的直白点，上个月你在南山区买房，还能跟房东砍个8万，这个月哪怕砍个3万都费劲。北京成交周期压到了56天，上海缩短到了90天。 去化周期快速缩短的同时，很多折扣也在加速收缩，市场上笋盘也变得越来越少了。 这样一来，买卖双方的位置又对调了。 不过这个肯定不是普遍情况，毕竟总的库存摆在那，特别是人口外流的三四线，去化周期依旧是高位，只能是慢慢磨底。 所以你现在所看到的房价还在跌，跌的只是均价，结构性分化已经在加速了。 那么，现在是不是应该赶紧去抢？ 也不是，普涨以后是没有的，如果有自住需求，趁这个优惠还没有收回，建议选择那些人口流入、有产业支撑的城市，而且最好是核心地段、品质过硬、流动性好的房子。 记住了，水位这东西，你看不看，它都在降。 好房子也不会等你。 特别